Каждому гражданину в России доступна самая выгодная из существующих в стране ипотечных программ — сельская ипотека. Выдачу кредитов субсидирует государство, поэтому они оформляются с ограничениями. Рассказываем об условиях для получения сельской ипотеки в этом году и особенностях, которые нужно знать, заключая кредитный договор.
Что такое сельская ипотека
Сельская ипотека — это льготный целевой кредит: банки выдают его под процентную ставку максимум 3% годовых для покупки или строительства квартиры или дома на сельских территориях. Выдача сельской ипотеки началась в 2020 году в рамках федеральной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Цель — реабилитировать российские села и малые города (до 30 тыс. человек населения), многие из которых оказались на грани вымирания из-за массовой внутренней миграции населения в города.
Зачем селам поддержка
Заместитель директора по научной работе Хакасского государственного университета Наталья Кузнецова опубликовала в журнале «Азимут экономических исследований: экономика и управление» статью «Малые села России: сущность, особенности, проблемы и пути их решения». В ней ученый напоминает, что у всех граждан России есть конституционные права на охрану здоровья, медицинскую помощь, образование и участие в культурной жизни. Но из-за территориальных особенностей страны жители сел получают перечисленные права не того качества и не в таком объеме, как городские. В малых селах почти у половины жителей нет в доме туалета и ванной, горячая вода есть у трети населения, детских площадок рядом с домом нет практически ни у кого. Это приводит к оттоку молодежи в города, старению населения и неравномерному экономическому развитию всей страны с перекосом на города. По словам госпожи Кузнецовой, есть два варианта решения проблем в жизни сельских жителей — расселение в более крупные населенные пункты или возрождение.
Для России актуален второй. Проблему отсутствия качественного жилья в сельской местности государство решает, реализуя программу сельской ипотеки. Она позволяет взять недорогой кредит как на покупку готового жилья (частного дома или квартиры) или земельного участка, так и на самостоятельное строительство. В журнале «Агроинвестор» приводились следующие данные: в рамках программы «Комплексного развития сельских территорий», за счет льготной ипотеки и других механизмов, жилищные условия улучшили 110 тыс. семей.
Условия сельской ипотеки
Сельская ипотека имеет ряд ограничений. Так, сумма кредита составляет максимум 6 млн рублей для всех регионов. Лимит повысили в прошлом году, до 2023 года выдавали максимум 3–5 млн рублей. Первоначальный взнос от 20%, для него можно использовать материнский капитал.
Сельская ипотека стоит гораздо дешевле обычной. Взять в обычную ипотеку 6 млн рублей на 25 лет (при стоимости недвижимости 8 млн рублей) обойдется в 100728 рублей каждый месяц. Процентная ставка по обычным ипотечным программам превышает 19%, та же сумма и на тех же условиях под 3% — это 28,9 тыс. рублей ежемесячного платежа.
Предельный срок, на который можно взять сельскую ипотеку, — 25 лет. Процентная ставка по кредиту установлена в диапазоне 0,1–3%. То есть она не может быть выше 3% годовых. А на приграничных территориях может быть и 0,1%. На величину ставки влияет наличие страховки: банки требуют страховать приобретаемое имущество (обязательно) и чаще всего жизнь и здоровье заемщика. Если от последней страховки отказаться, банк может поднять процентную ставку по ипотеке. Для оформления сельской ипотеки страхование жизни и здоровья необязательно.
Самое главное в том, что объект покупки должен располагаться в сельской местности: можно рассматривать населенные пункты, в которых живут не более 30 тыс. человек. Исключение составляют Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Здесь сельская ипотека не действует. Минсельхоз, который курирует сельскую ипотеку, в прошлом году сообщал, что прорабатывает возможность распространить программу на Московскую область. Но решение пока не принято.
Покупать можно готовый дом или квартиру в доме не выше пяти этажей, квартиру в строящемся доме, строить самому (на кредитные деньги) или использовать готовые домокомплекты. Старые дома покупать нельзя: если продавец — физлицо, то объект должен быть не старше пяти лет, а если юридическое лицо, не старше трех. После того как на недвижимость будет оформлено право собственности, в течение шести месяцев заемщик должен в ней прописаться и уведомить об этом банк.
Другие особенности
Сельскую ипотеку выдают из субсидий, которые банкам перечисляет Минсельхоз. Это фактически компенсация 100% ключевой ставки Центробанка, которая определяет стоимость денег. Без компенсации банк не может выдавать кредиты под 3%, когда деньги стоят, например, 12%. То есть, если ключевая ставка растет, министерство выдает субсидии на новых условиях. Поэтому Минсельхоз следит за стоимостью денег и темпом расходования субсидий. Так, в августе прошлого года, когда ключевая ставка выросла до 12%, выдачу сельской ипотеки приостановили, чтобы лимит субсидий не израсходовался слишком быстро.
Если по какой-то причине Минсельхоз не переведет банку деньги на субсидирование сельской ипотеки, для заемщика изменятся условия обслуживания выданного кредита. Одна из заемщиц, оформившая сельскую ипотеку, делилась опытом: в ее договоре был пункт, согласно которому, если кредитор (банк) не получает субсидию, вместо льготной ставки начинает действовать базовая. Она складывается из величины льготной ставки (допустим, 3%) и величины ключевой ставки. Сейчас ключевая ставка — 16%, то есть новая базовая ставка в случае отсутствия субсидий будет 19%.
Предсказать, когда закончатся средства на субсидирование, невозможно. В то же время если банк снова получит субсидию, то для заемщиков вернутся льготные условия.
Как получить сельскую ипотеку
Получить сельскую ипотеку может каждый. Требования к заемщику стандартные: нужно быть гражданином России, подтвердить доход и быть зарегистрированным в том же населенном пункте, где расположен банк, который будет выдавать кредит. Пакет документов не будет отличаться от того, который подают в банк, оформляя стандартную ипотеку.
Понадобятся:
- гражданский паспорт;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
- копия трудовой книжки с печатью и подписью работодателя;
- военный билет;
- свидетельство о регистрации ИП или самозанятого (если есть), декларация о доходах для этих категорий;
- для пенсионеров справка о размере пенсии и пенсионное удостоверение.
Банку также понадобится оценка объекта. Ее выполняют профессиональные оценщики и составляют соответствующий отчет. В целом требования к недвижимости стандартные: на нее должны быть правильно оформленные документы о собственности. Подавать заявку на сельскую ипотеку можно и до выбора квартиры или дома, и если подходящий вариант уже нашелся.
Заключение
Сельская ипотека может помочь конкретной семье улучшить жилищные условия в сельской местности. Этот кредит гораздо дешевле обычного, и ежемесячный платеж получается в 3,5 раза ниже, чем по стандартной ипотеке. Но при определенных обстоятельствах, например, если прекращается субсидирование, сельская ипотека превращается в обычную. То есть процентная ставка увеличивается на ключевую ставку Центробанка. Это создает элемент непредсказуемости для заемщика.
